preloader

Covid-19 Salgını Çerçevesinde Alınan Önlemlerin Kira Sözleşmeleri Üzerindeki Etkisi

Dünya genelinde büyük yankı uyandıran Corona virüsü Covid-19  uzun süredir birçok ülkeyi alarma geçirmiş durumda ve dünyada bu salgının gelişmeleri gerek ekonomik gerek sosyal etkisi ise yadsınamaz seviyededir. Dünya genelinde ki gelişmeler uzun süredir ülke gündemini de meşgul etmektedir. Covid-19 virüsü Türkiye sınırlarında da ilk vakıa 11 Mart’ta görüldü. İlk vakaya rastlanmasının ardından bazı yeni tedbirler de uygulamaya sokuldu.  Bu üzücü gelişme neticesinde ekonomik ve sosyal problemler kendini göstermeye başlamış bulunmaktadır.  Bu kapsamda, Covid-19 salgının yarattığı etkilerin özellikle ticari faaliyet amacıyla akdedilmiş kira sözleşmeleri üzerinde yaratabileceği sonuçları üzerinde durulması gerekir.

T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelge yayımlanmıştır. İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihli genelgesi ile tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları, (AVM ve lokanta içindekiler dâhil) çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur. 20.03.2020 tarihli, 31074 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Genelgesi ile korona virüs salgını nedeniyle bilimsel, kültürel, sanatsal ve benzeri toplantıların, aktivitelerin Nisan ayı sonuna kadar ertelenmesine karar verilmiştir. Yalnızca Genelge’nin yayımlanmasının sürekli ifa imkânsızlığı yarattığı ve sözleşmenin bu aşamada feshedilebileceği yönünde bir değerlendirme yapılmasının mümkün değildir. Genelge kapsamında alınan kapatma kararının makul süreyi aşması halinde bu işletmeler yönünden geçici ifa imkânsızlığından bahsedilmesi mümkün olacaktır.  Makul süreyi ise, ahde vefa ilkesinin uygulanamayacağı yani sözleşmenin her iki taraf için de bağlı kalınmasının imkânsız hale gelmesi, tahammül süresinin sonu olarak tanımlayabiliriz.  Makul sürenin sonunda ifa imkânsızlığının devam etmesi halinde zarar gören tarafın sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır. Şu aşamada işletmelerin ne kadar süre kapalı kalacağı belirsiz olduğundan geçici ifa imkânsızlığı ile ilgili kesin bir kanaate varmak mümkün gözükmemektedir. 

Türk Hukuk Sistemi’nde Kira Sözleşmeleri herhangi bir şekil şartına bağlanmamış olup tarafların serbest iradeleri beraberinde akdedilmektedir. Taraflar serbest iradeleriyle oluşturdukları Kira Sözleşmelerinde emredici kanun hükümleri, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları gibi aksi kararlaştırılamayan kuralları ile bağlıdır. Yukarıda kısaca bahsettiğimiz üzere, Türkiye de dâhil tüm ülkeleri etkisi altına alan Virüs birçok ticari sorun ortaya çıkarmakta ve akdedilen sözleşmeleri çekilmez hale getirmektedir. Genelgeye göre işletmelerin geçici süre kapalı kalma durumun belirsiz bir süre devam etmesi halinin TBK m. 331 kapsamında da değerlendirilmesi mümkündür. Kanun maddesinde geçen önemli sebep kavramı ile ilgili kesin bir tanım yapılmamış olup; hâkim tarafından her somut olayın özelliğine göre ayrı bir değerlendirilme yapılması gerekmektedir. Sözleşmeyi olumsuz yönde etkileyen ve çekilmez hale getirme unsuru barındıran bu belirsiz süreli işletmelerin kapalı kalma durumunun, yargı önüne taşınacak ihtilaflarda ‘’önemli sebep’’  olarak değerlendirilmesi gerekir. Kira Sözleşmeleri kapsamında taraflar açısından oluşan sonuçlar ve somut olaya özgülenebilecek başlıca ihtimaller aşağıdaki gibi sıralanabilir;

  • Taraflar Arasında Akdedilen Kira Sözleşmeleri İçeriğinde Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri,
  • 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Olağanüstü Fesih” Başlıklı 331. Maddesi Kapsamında Önemli Sebepler,
  • 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlıklı 138. Maddesi Kapsamında Uyarlama veya Fesih Hükümleri
  • Taraflar Arasında Akdedilen Kira Sözleşmeleri İçeriğinde Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri

Kira Sözleşmeleri tanzim edilirken asıl olan tarafların serbest iradeleridir. Bu kapsamda taraflar, emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları ile herhalde bağlı olmakla birlikte; serbest iradeleri ile belirledikleri hükümlerle de bağlıdırlar. Özellikle, ticari amaç ile tanzim edilmiş Kira Sözleşmelerinde “mücbir sebepler” başlıklı hükümler bulunmaktadır. Bu başlık altında düzenlenen hükümlerde belirtilen durumların oluşması halinde taraflara haklı nedenle feshe ilişkin imkân vermektedir.

Mücbir sebep, genel anlamıyla hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek nitelikte bulunan ölüm, iflas, salgın hastalık, tutukluluk ve buna benzer hallerdir. Ancak taraflarca akdedilen Kira Sözleşmelerinde mücbir sebepler daha geniş incelenmekte olup toplumsal etkiler doğuran yangın, sel, deprem, heyelan, çığ, salgın hastalık, savaş, yaygın şiddet hareketleri gibi ibarelerle de tanımlanmaktadır. Birçok sözleşmede bunlarla da yetinilmeyip ek hususlar düzenlenmekte veya sayılan ihtimallerin önünde “sayılan durumlar tahdidi değildir” ibaresi bulunmaktadır. Somut olay ve şartlar değişiklik göstermekle birlikte Kira Sözleşmelerinde mücbir sebep hükümleri bulunması halinde taraflar, yaşanan gelişmeler neticesinde işbu hükme dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip olmaktadır.

Covid-19 salgının yarattığı etki Kira Sözleşmelerinin taraflarına sözleşmeyi ifa etmekte büyük engeller çıkarır, maddi yıkım oluşturur ise bahsi geçen durumların kanıtlanabilir olması halinde tarafların serbest iradeleri ile belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümleri devreye girebilecektir.

Bu kapsamda uyuşmazlık oluşması halinde mücbir sebep hükmüne dayanan taraf, Salgının tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, ticari faaliyetlerini ve Kira Sözleşmeleri kapsamında yarattığı ifa zorluğunu, uğradığı ve uğrayacağı zararları deliller ile destekleyerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Önemle belirtmek gerekir ki; somut olaylar birbirinden farklılık gösterebileceğinden ve her bir sektörün kendi iç dinamikleri farklı olduğundan; bu noktada her vakıa için mücbir sebep hükmü öne sürülebilir ifadesinde bulunmak hukuki açıdan doğru olmayacaktır. Örneğin; bu süreçte maske, el dezenfektanı, kolonya, kişisel temizlik ürünleri vb. sektörlerde üretim durma noktasına gelmemiş aksine ivme kazanarak artış göstermiştir.

Yukarıda açıklandığı üzere COVİD-19 Salgın hastalığından etkilenen kiracıların kira sözleşmelerinde belirtilen şartlar oluşmuş ve kiracı da bu durumu kanıtlamaya yönelik yeterli delile sahip olmuş ise sözleşme kapsamında serbest iradeleriyle belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümlerinden faydalanabileceklerdir.

  • “Olağanüstü Fesih” Başlıklı 331. Maddesi Kapsamında Önemli Sebepler

“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

Olağanüstü Fesih

Madde – 331: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Önemli sebep olarak tanımlanan olayın şu iki unsuru taşıması gerekir;

  • Kira Sözleşmesine hayati bir etkisi bulunmalı,
  • Çekilmez hale getirme unsurlarını taşımalı.

Bu sebeple, tüm dünya ile birlikte ülkemizde de görülen COVID-19 salgını dolayısı alınan tedbirler neticesinde; Kira Sözleşmelerinin tarafları açısından somut durum yukarıda belirtilen unsurları taşıyor ise TBK’nın 331. Maddesi uygulanabilecektir.

COVID-19 salgını dolayısı alınan tedbirlerin Kira Sözleşmelerinin tarafları bakımından kira ilişkisini devam ettiremez hale gelmesi halinde, yasal fesih bildirimi sürelerine uyarak, sözleşmenin feshi gerçekleştirebilecektir. Ne var ki, anılan madde hükmünün TBK kapsamında ertelenen hükümler çerçevesinde olması nedeniyle yürürlüğe gireceği tarih iş yeri kiraları bakımından; kiracının aşağıda belirtilen kişilerden olması halinde 01.07.2020’dir.;

Sözleşme taraflarından kiracının;

Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişilerden olması

özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiraları olması halinde ilgili maddenin. Günümüz şartları bakımından uygulanması mümkün değildir

  • 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlıklı 138. Maddesi Kapsamında Uyarlama veya Fesih

Konumuz bakımından önemli olan bir diğer yasa hükmü ise 6098 sayılı kanunun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. maddesidir. Madde hükmüne göre;

“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

Aşırı İfa Güçlüğü

Madde – 138: Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Anılan kanun maddesi gerek konut ve çatılı iş yeri kiraları, gerekse taşınır kiraları bakımından uygulama alanına sahiptir.

Kanun maddesini konumuz bakımından yorumlayacak olursak; kira sözleşmesinin akdedildiği sırada var olmayan ve daha sonradan taraflarca öngörülemeyecek bir şekilde ortaya çıkan COVID-19 salgını ile sözleşmenin ifası güçleşmiş ise; sözleşme tarafları oluşan olumsuz sonuçlar nedeni ile kira sözleşmesinin uyarlanmasını isteyebilecek yahut uyarlama sonuçsuz kalacak ise de sürekli edimli sözleşmeler bakımından fesih hakkını kullanabilecektir.

Tüm bu değerlendirmeler neticesinde, korona virüsü salgınının sosyal ve ekonomik hayatı durma noktasına getirmesi ile kira sözleşmesi tarafları arasındaki dengenin bozulması ve hakkaniyete aykırı durum ortaya çıkması nedeniyle kiracılar, kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilirler.

Kira sözleşmesinin, tarafların ortak kararı ile uyarlanamaması halinde bu husus Sulh Hukuk Mahkemelerinden talep edilebilir. Kiracının mahkemeden talep edebileceği kalemler ise;

  • Yürütülen faaliyetin durması ve ciddi kazanç kaybı nedeniyle kira sözleşmesinin askıya alınarak, kira borcu ile yan giderlerin (aidat vbg.) zorlayıcı durum devam ettiği müddetçe ödenmemesini veyahut bu tutarlarda indirim yapılmasını talep edebilir. Her iki durumda da kira bedeli ile yan giderlerin ödenmemesi ve kiralanan konut ya da işyerinin kapalı tutulması nedenlerine dayanılarak kiraya veren sözleşmeyi feshedemeyecek ve COVID-19 salgınının bitmesi ile askıya alınan sözleşme kaldığı yerden devam edecektir.

İşbu maddenin ticari işler açısından her durumda uygulanıp uygulanmayacağı Yargıtay içtihatlarında kapsamında da netlik kazanmış değildir. Somut durumun tarafların tacir olduğu göz önüne alınarak ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.

Söz konusu COVID-19 salgınının yeni gündeme gelmesi sebebi ile de salgın hastalık kapsamda herhangi bir mevzuat hükmüne veya yargı kararına henüz rastlanmamaktadır. Madde hükmünde bahsi geçen öngörülemeyen şartın, tacirler açısından da savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon, salgın hastalık gibi büyük çaplı durumlar şeklinde değerlendirildiği görülmektedir.

16.03.2020 tarihli genelgenin, 20.03.2020 tarihli genelgenin ve bundan sonra çıkabilecek olan normların uyarlama davaları açısından, kiracı lehine yorum yapılması konusunda önemli bir ispat aracı olacağı kuşkusuzdur. 

Bunun yanı sıra, her durum kendi içerisinde farklı unsurlar taşıdığından ve doktrinde de bazı hallerde tacirin öngörülemeyen şartlarda da sorumluluğunun olabildiği varsayıldığından, işbu maddenin ticari işlerde tacirler açısından her zaman uygulanması güçtür. Kaldı ki, Yargıtay içtihatlarında da söz konusu maddenin tacirler açısından her zaman uygulanmadığı da görülmektedir.

COVID-19 Salgınının yukarıda da belirttiğimiz üzere, toplum ve ekonomi açısından büyük riskler oluşturduğunu, ilerleyen dönemlerde birçok sözleşme ilişkisini çekilmez hale getirme potansiyeline sahip olduğunu söylemek ve hatırlatmak gerekir. 

Sonuç olarak her ne kadar öncesinde meydana gelen diğer mücbir sebep örnekleri kapsamında tesis edilen kararlar mevcut olsa da söz konusu COVID-19 salgınının etkilerinin somut vakıalar kapsamında değerlendirilmesi ve yorumlanması gerektiğini söylemek gerekir. İlerleyen süreçlerde ticari hayatta Salgın hastalığın yarattığı sosyal ve ekonomik yıkımların tacirler açısından kanıtlanabilir olması halinde işbu hükümlerin tacirler arasındaki Kira Sözleşmeleri kapsamında uygulaması söz konusu olabilecektir.

Yorum yap

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Size en iyi deneyimi sunmak için çerezleri kullanıyoruz.